Для борьбы с пробками надо строить дороги, нужно разгружать центр, не строить в нем новые офисы с торговыми центрами. Все эти бытующие среди руководства Казани и среди жителей стереотипы поверхностны и на самом деле не верны.
Начнём издалека — с геометрии. Казалось бы, как связаны между собой школьная геометрия и градостроительство. Особой связи нет, ответят многие, и наверняка в их числе будут чиновники и архитекторы города. На самом деле, связь есть, и про эту связь хотелось бы упомянуть. Для начала мы используем простенькую модель города радиусом 1 км:
Синие точки — это окраинные жилмассивы. Пускай в каждом из них живёт 1000 человек. Красная точка — это место, куда наши жители ездят каждый день: работа, учёба и т.д. В первом случае, если красная точка расположена в геометрическом центре между жилмассивами, наши жители в сумме будут проезжать 3 х 1000 = 3000 км туда, и столько же обратно, итого 6000 км. Если наша «рабочая» точка сместится на пол-километра, то любой старшеклассник подсчитает, что жители нижних синих точек будут удалены от неё на 1,323 км. Таким образом, во втором случае жители города за день будут проезжать 3,15 х 100 х 2 = 6300 км. В третьем случае жители города будут суммарно проезжать 6900 км. Казалось бы, прирост ощутимый, но не принципиальный, не в разы. А в разы и не надо: город, испытывающий проблемы с транспортной ситуацией, даже при росте нагрузки на 10% может встать намертво. А главный вывод, который нужно сделать из этого абстрактного примера: активно используемая людьми недвижимость должна находиться как можно ближе к географическому центру города.
Что же будет в случае выноса активностей из центра на окраины?
В урбанистике есть такое понятие, как «точка Ферма» населения города. Это такая точка минимального суммарного расстояния до всех жителей города. Т.е. место, до которого ехать ближе всего из всех районов. Как правило, это точка находится в центре города. В Казани она находится около парка Горького. Чем дальше от этой «точки Ферма», тем большее расстояние будет преодолевать средний казанец. Так, до улицы Подлужной казанцу в среднем ехать 5,3 км, до любого здания в центре — не более 6 км, до Соцгорода или Азино-1 около 9 километров. Больше расстояние — больше загруженность дорог, а также меньшая привлекательность общественного транспорта в сравнении с автомобилем. Таким образом, при переносе офиса из центра на окраину транспортная нагрузка будет только возрастать, при этом дополнительно теряется возможность пешеходных перемещений из одной конторы в другую в течение рабочего дня. Неспроста все развитые города стараются уплотнить свой деловой центр, а не разнести его.
Наглядная иллюстрация транспортных потоков в Лондоне в течение суток
Что же должно находиться в центре города, который удобнее и ближе для всех казанцев? В нем должны находиться здания, которые наиболее эффективно используют свою площадь. Например, жилая площадь, приходящаяся на одного казанца, составляет 20 — 25 кв. м, а офисная 8 — 10 кв. метров. Таким образом, офисы в два-три раза эффективнее жилья, поэтому их расположение в центре предпочтительнее. Еще эффективнее вузы, где на студента приходится 1 — 2 кв. м, и, как ни странно, торговые центры. Например, посещаемость одного из популярных моллов в центре Казани составляет около 750 тыс. человек в месяц, или 25 тыс. в день. Для сравнения: жилье для этих 25 тыс. человек занимает примерно 100 га, а сам молл — меньше 1 гектара. Поэтому эффективнее размещать в центре Казани деловую недвижимость, университеты и популярные магазины. А промышленные склады или, например, автосалоны в центре и около станций метро — не совсем верное решение.
Если вы скажете, что центр Казани и так плотно застроен, то это не совсем так. У нас есть резерв. Центр Казани представляет из себя город в городе. Подобно княжескому замку со рвом вокруг, он обнесен вокруг рвом из неэффективно используемых территорий. Как видно из графика, граница между двумя ступенями проходит в районе 2,5 км от площади Тукая. Прилегающие к деловому центру земли — это вторая по ценности площадь в городе. В Казани эти площади ужасно неустроены. Итак, из чего состоит этот ров, окружающий центр:
1. Акватория Казанки
2. Акватория Волги
3. Парк Горького
4. Аметьево
5. Квартал Б
6. Новая Татарская слобода, район речного порта.
Эти территории можно благоустроить, вдохнуть в них новую жизнь, если мы хотим иметь удобный город. Максимально эффективное использование наиболее ценных территорий — это один из краеугольных камней транспортной теории.